בית דו משפחתי נשמע כמו פשרה בין דירה לבית פרטי, אבל כשהוא מתוכנן נכון הוא מציע את היתרונות של שניהם: בית צמוד קרקע עם גינה וכניסה פרטית, על חצי מגרש. מצד שני, תכנון בית דו משפחתי מורכב יותר מתכנון בית בודד. יש כאן שתי משפחות, קיר משותף אחד ומגרש שצריך לחלק בצורה הוגנת.
במאמר הזה אסביר איך ניגשים לחלוקת המגרש, מה חשוב לתכנן בקיר המשותף, איך שומרים על פרטיות, ואילו החלטות כדאי לקבל כבר בשלב הראשון, לפני שהן הופכות לבעיה באתר הבנייה.
מהו בית דו משפחתי ובמה הוא שונה מבית טורי?
בית דו משפחתי הוא מבנה אחד שמחולק לשתי יחידות מגורים עצמאיות, צמודות זו לזו. לכל יחידה כניסה משלה, גינה משלה ומערכות משלה, והן חולקות קיר אחד לכל אורך הבית או בחלק ממנו.
בבית טורי, לעומת זאת, יש שלוש יחידות או יותר בשורה, ולחלקן יש שני קירות משותפים. בבית פרטי בודד אין קיר משותף כלל. ההבדל הזה משפיע על הכול: על הפרטיות, על האור הטבעי, על הבידוד האקוסטי ועל החופש לתכנן.
למי מתאים בית דו משפחתי?
- בני משפחה – אחים, או הורים וילדים בוגרים, שרוצים לגור קרוב ובכל זאת לשמור על עצמאות.
- שתי משפחות שקונות מגרש יחד – כדי לחלק את עלות הקרקע ולבנות בית צמוד קרקע, שלבד לא היה בהישג יד.
- בעלי מגרש שהתב"ע מאפשרת בו שתי יחידות – שרוצים לנצל את זכויות הבנייה, למגורים או להשקעה.
- הרחבות בקיבוצים ובמושבים – שבהן מגרשים רבים מתוכננים מראש לבנייה צמודה, בהתאם לתוכנית החלה עליהם.
חלוקת המגרש: ההחלטה הראשונה בתכנון בית דו משפחתי
כל תכנון מתחיל בבדיקת המגרש והתב"ע. התוכנית קובעת את זכויות הבנייה, את קווי הבניין, את הגובה המותר ואת מספר יחידות הדיור. רק אחרי שמבינים מה מותר, אפשר להתחיל לחלק.
חלוקה לרוחב או לעומק
ברוב המקרים מחלקים את המגרש לרוחב, כך שכל יחידה פונה לרחוב וזוכה בחזית, בכניסה ובגינה משלה. חלוקה לעומק, יחידה קדמית ויחידה אחורית, מתאימה למגרשים מסוימים, אבל דורשת תכנון מדויק של הגישה ליחידה האחורית ושל הפרטיות בין שתיהן.
חלוקה הוגנת ולא רק שווה
שתי יחידות באותו גודל הן לא בהכרח שתי יחידות שוות. לאחת יכול להיות נוף טוב יותר, ולשנייה גינה שמקבלת יותר שמש. כשמדובר בשתי משפחות, כדאי לדבר על זה בגלוי כבר בהתחלה. לפעמים הפתרון הוא תכנון סימטרי, ולפעמים דווקא תכנון שונה לכל יחידה, שמאזן בין היתרונות.
חניה, כניסות ותשתיות
כבר בשלב הסקיצה כדאי להחליט איפה תהיה החניה של כל יחידה, איך עוברים מהרחוב לכניסה, ואיך מפרידים בין חיבורי המים, החשמל והביוב. הפרדה מלאה של המערכות חוסכת חיכוכים בעתיד, וגם מאפשרת לכל משפחה לשפץ או להרחיב בלי לגעת ביחידה השכנה.
הקיר המשותף: האתגר הגדול של בית דו משפחתי
בתכנון בית דו משפחתי, הקיר המשותף הוא לב הפרויקט, וגם המקום שבו טעויות מורגשות יותר מכול. הוא צריך לעמוד בדרישות הקונסטרוקציה, לבודד רעש, לספק בידוד תרמי ולהישאר אטום לאורך שנים. את הפתרון ההנדסי קובעים יחד עם מהנדס הקונסטרוקציה, אבל יש החלטות תכנוניות שהאדריכל צריך לקבל מראש:
- מה נמצא משני צידי הקיר – כדאי להצמיד לקיר המשותף חללים כמו מחסנים, ארונות, חדרי רחצה או חדר מדרגות, ולהרחיק ממנו חדרי שינה.
- מדרגות ומערכות – מדרגות, צנרת ומכונות כביסה מעבירות רעש. מיקום נכון שלהן חוסך הרבה אי נעימות.
- החיבור לגג ולחזית – נקודות המפגש בין הקיר המשותף לגג ולחזיתות הן מקומות רגישים לחדירת מים. צריך לפרט אותן היטב כבר בשלב התכנון.
- שינויים עתידיים – אם אחת המשפחות תרצה להרחיב או לשפץ, הקיר המשותף לא אמור להפוך למכשול.
מניסיוני בכתיבת חוות דעת מומחה בתביעות ליקויי בנייה, אני יודע כמה בעיות מתחילות דווקא בפרטים הקטנים האלה. לכן אני מקדיש להם זמן כבר על שולחן השרטוט, ולא משאיר אותם לשלב הביצוע.
עיצוב בית דו משפחתי: פרטיות, אור וחזית
בבית דו משפחתי יש חזית אחת פחות שאפשר לפתוח בה חלונות, ולכן תכנון האור הטבעי חשוב במיוחד. חצרות פנימיות, חלונות גבוהים ופתחים לכיוון הגינה יכולים להכניס הרבה אור גם לחללים שנמצאים קרוב לקיר המשותף.
את הפרטיות יוצרים בעזרת הסטה של מרפסות וחלונות, קירות גינה, צמחייה ומיקום נכון של אזורי הישיבה בחוץ. מבחינת העיצוב החיצוני, אפשר לתכנן חזית אחידה שנראית כמו בית אחד גדול, או שתי חזיתות שונות שמבטאות את האופי של כל משפחה. זו החלטה עיצובית, אבל היא תלויה גם בהנחיות הוועדה המקומית.
ובתוך הבית, כמו בכל תכנון ועיצוב בית פרטי, מתכננים לפי אורח החיים של המשפחה: מי עובד מהבית, איך נראית ארוחת שישי, ואיפה ישבו הילדים בעוד עשר שנים.
שלבי תכנון בית דו משפחתי
- פגישת היכרות – עם שתי המשפחות יחד, כדי להבין את הצרכים, התקציב והציפיות של כל אחת.
- בדיקת התכנות – בדיקת המגרש, התב"ע ותנאי השטח, והגדרת מה מותר ומה אפשרי.
- סקיצה וחלוקת מגרש – כמה חלופות לחלוקה, עד שמגיעים להסכמה.
- תכנון מפורט ותיאום יועצים – תוכניות, חתכים וחזיתות, ותיאום עם מהנדס הקונסטרוקציה ועם שאר היועצים.
- הגשה להיתר בנייה – כיום ההגשה נעשית ברוב המקרים באופן מקוון, בלי צורך לעמוד במסדרונות הוועדה.
- פיקוח עליון בביצוע – ליווי בשטח, כדי שמה שתוכנן הוא גם מה שנבנה.
פירטתי על כל אחד מהשלבים האלה במאמר על תכנון בית מגורים. בבית דו משפחתי ההבדל הוא שבכל שלב יש שני לקוחות, ולכן האדריכל צריך לנהל את התהליך בצורה שקופה והוגנת כלפי שניהם.
טעויות נפוצות בתכנון בית דו משפחתי
רוב הטעויות בתכנון בית דו משפחתי לא נראות על הנייר, והן מתגלות רק אחרי שנכנסים לגור. אלה הנפוצות שבהן:
- להתחיל לתכנן לפני ששתי המשפחות סיכמו ביניהן איך מתחלקות ההוצאות וההחלטות המשותפות.
- לחלק את המגרש לפי מטרים בלבד, בלי להתחשב בכיווני אוויר, בנוף ובשמש.
- להצמיד חדר שינה של יחידה אחת לחדר מדרגות או למטבח של היחידה השנייה.
- לחבר בין מערכות המים, החשמל או הביוב של שתי היחידות כדי לחסוך בשלב הבנייה.
- לשכוח לתכנן את העתיד: תוספת חדר, חדר שינה בקומת הקרקע לגיל מבוגר או ממ"ד נגיש.
- לא לבדוק עם עורך דין מקרקעין איך תירשם החלוקה בין שתי היחידות.
למה לתכנן בית דו משפחתי עם יוסי שטרית אדריכלים?
אני אדריכל רשוי, בוגר הטכניון משנת 2005, ובעל תואר שני בלימודי מקרקעין מהטכניון. כבר יותר מ-20 שנה אני מתכנן בעיקר מגורים, למאות לקוחות פרטיים ולעשרות יזמים. השילוב בין תכנון, הבנה בעולם המקרקעין וניסיון בשטח מועיל במיוחד בפרויקט שבו יש שתי משפחות ומגרש אחד.
המשרד שלנו הוא משרד בוטיק: אתם עובדים ישירות איתי, ולא עם שרטטים או מתווכים. אני מלווה את הפרויקט מבחירת המגרש ובדיקת ההתכנות, דרך התכנון ועיצוב הפנים ועד הפיקוח בשטח. אנחנו מתכננים בצפון, במרכז ובדרום, ומי שמחפש אדריכל בתים פרטיים בצפון יכול לקרוא איך בוחרים נכון. אפשר גם להתרשם מפרויקטים קודמים בגלריית הפרויקטים.
מתכננים בית דו משפחתי? השאירו פרטים באתר או התקשרו ל-052-2254743, ונקבע פגישת היכרות. למידע נוסף על התהליך, קראו גם על אדריכל לתכנון בית פרטי.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין בית דו משפחתי לבית פרטי רגיל?
בבית דו משפחתי שתי יחידות עצמאיות חולקות קיר אחד ומגרש אחד. בבית פרטי בודד אין קיר משותף, ולכן יש יותר חופש בתכנון החזיתות, החלונות והגינה.
איך מבטיחים פרטיות בבית דו משפחתי?
בעזרת מיקום נכון של חללים ליד הקיר המשותף, הסטה של חלונות ומרפסות, קירות גינה וצמחייה. ככל שמתייחסים לפרטיות מוקדם יותר בתכנון, כך הפתרון טבעי יותר.
האם אפשר לעצב כל יחידה בסגנון אחר?
בדרך כלל כן, בתוך ההנחיות של התב"ע והוועדה המקומית. אפשר לשמור על שפה משותפת בחזית ולתת לכל משפחה עיצוב פנים שונה לגמרי.
כמה זמן לוקח תכנון בית דו משפחתי עד היתר בנייה?
אין מספר קבוע. משך הזמן תלוי במגרש, במורכבות התכנון, בקצב ההחלטות של שתי המשפחות ובוועדה המקומית. את לוח הזמנים המשוער אפשר להעריך אחרי בדיקת ההתכנות.
מתכננים בית דו משפחתי?
יוסי שטרית אדריכלים מלווה תכנון בתים פרטיים כבר יותר מ-20 שנה, מהרעיון הראשון ועד התוכנית הסופית. התקשרו ל-052-2254743 או השאירו פרטים, ונתחיל לתכנן יחד את הבית שלכם.
